Calculadora de propiedades de alquiler

Costo de la inversión

1. Precio de compra
Es el monto total a pagar para comprar la propiedad para alquiler. Incluye el precio de compra, pero no gastos extra como las comisiones y los costos de escriturar.

2. Anticipo
El anticipo es la parte del precio de compra que el comprador paga por adelantado. Se suele expresar como un porcentaje del precio de compra. Cuanto mayor sea el anticipo, menor es el monto que debe, lo que hace que los pagos mensuales del préstamo sean más bajos.

Los inversores de bienes raíces suelen pagar entre un 20 % y 25 % del precio de compra por adelantado, pero algunos solo pagan hasta un 15 %.

3. Monto financiado
El monto financiado es la parte del precio de compra que le otorga el prestamista después de descontar el anticipo (conocido como saldo principal).

Monto financiado = (precio de compra - anticipo).

A este monto se le sumarán los intereses en función de la tasa de interés y el plazo del préstamo.

4. Tasa de interés
La tasa de interés es lo que el prestamista cobra por el monto financiado. Una tasa de interés baja puede reducir el costo total del financiamiento de la propiedad. Para este cálculo, podemos usar una tasa de interés del 8 %.

5. Plazo del préstamo
Implica en cuánto tiempo se pagará el préstamo. Los plazos más usuales son 15, 20 o 30 años. El plazo del préstamo influye en los pagos mensuales y el monto total de intereses a pagar durante el transcurso del préstamo.

6. Costos de escriturar
Estos abarcan todos los impuestos y gastos que se cobran al cerrar una operación inmobiliaria. Puede incluir aranceles del préstamo, aranceles del avalúo, el seguro del título e impuestos. Por lo general, estos costos equivalen a entre un 2 % y 5 % del precio de compra de la propiedad.

7. Costos de renovación
Implican los costos por arreglar, renovar o remodelar la propiedad para que sea rentable. Pueden incluir reparaciones estructurales, pintura, cambio de pisos, cañerías y trabajo eléctrico.

Muchos inversores sugieren que el presupuesto para reparaciones esté dentro del 5-10 % del precio total de la propiedad, pero el costo real depende del estado de la propiedad.

Ingresos

Alquiler

El alquiler es el pago mensual que los inquilinos pagan al propietario para vivir en la propiedad en alquiler. Es la principal fuente de ingresos de los inversores. El monto del alquiler suele establecerse en el contrato de alquiler y puede depender de la ubicación, el tamaño, las condiciones y los servicios de la propiedad.

Establecer un precio adecuado contribuye a cubrir los gastos mensuales y le garantiza ganar más de lo que gasta. Los inversores deben hace una investigación de mercado y comparar los precios de alquiler de propiedades similares en la zona a fin de establecer precios de alquiler competitivos.

Gastos fijos

Estos refieren a los gastos mensuales que son necesarios para administrar y mantener la propiedad.

1. Costo de administración de la propiedad
Es el pago mensual al administrador de la propiedad o a la empresa que gestiona las operaciones diarias como la evaluación de inquilinos, el cobro del alquiler, el mantenimiento y la gestión de problemas de los inquilinos. Por lo general, estos aranceles equivalen a entre un 8 % y 12 % de los ingresos mensuales por el alquiler.

2. Tasa de desocupación
Los inversores deben planear las tasas de desocupación, es decir, el porcentaje de tiempo que la propiedad puede estar vacía y, por tanto, sin generar ganancias. Podríamos suponer que la tasa de desocupación es de un 5 %.

3. Mantenimiento
Los costos de mantenimiento implican los costos mensuales necesarios para mantener la propiedad en buen estado. Puede implicar reparaciones de rutina, servicios de jardinería, control de pestes y mantenimiento por temporada.

4. Seguro
El seguro cubre los costos de proteger la propiedad contra riesgos como incendios, robos, vandalismo y desastres naturales. Los inversores suelen necesitar seguro de la propiedad y de responsabilidad civil, cuyas primas se pueden pagar de forma mensual o anual. Los pagos anuales pueden ser más baratos, pero algunos inversores prefieren pagar en cuotas mensuales. Para este ejemplo, consideraremos cuotas mensuales.

5. Impuestos a la propiedad
Los impuestos a la propiedad son impuestos anuales que recauda el Gobierno en función del precio de la propiedad. Estos impuestos financian servicios públicos, como escuelas, carreteras y servicios de emergencia.

6. CapEx
Los CapEx o gastos de capital son el dinero destinado a comprar, arreglar y mejorar una propiedad. Por ejemplo, puede implicar cambiar el techo, hacer un arreglo importante en las cañerías o comprar nuevos electrodomésticos. Si bien implica un costo por adelantado, puede beneficiar a los inversores haciendo que aumente el valor de la propiedad y reduciendo los costos de mantenimiento.

7. Subtotal de gastos
El subtotal de gastos es la suma de todos los costos relacionados con los aranceles de administración de la propiedad, la tasa de desocupación, el mantenimiento, el seguro, los impuestos a la propiedad y los gastos de capital. Este número es clave para calcular los gastos operativos anuales, el flujo de caja anual y el ingreso neto de explotación.

8. Pago mensual del préstamo
El pago mensual del préstamo es la cantidad de dinero que un inversor debe pagar al prestamista cada mes por la hipoteca. Este monto se calcula en función de los intereses, el monto original del préstamo y el plazo del préstamo.

Crecimiento del valor

1. Apreciación
La apreciación es cuánto aumenta el precio de una propiedad con el paso del tiempo. Puede darse por diversas razones, como mejoras en el barrio o renovaciones a la propiedad. La apreciación favorece el ROI porque aumenta el precio total de la propiedad. Esto implica que los inversores puedan vender la propiedad por más dinero del que pagaron originalmente.

2. Aumento anual del alquiler
El aumento anual del alquiler refiere a cuánto aumentan cada año los costos y precios relacionados con el alquiler. Puede incluir aumentos en los aranceles de administración de la propiedad, los costos de mantenimiento, las primas del seguro, los impuestos a la propiedad y otros gastos operativos. Este número ayuda a los inversores a predecir futuros gastos y ajustar el precio del alquiler para cubrir los costos.

¿Qué es una buena tasa de capitalización?

La determinación de una buena tasa de capitalización es muy específica de los inversores individuales y sus propiedades. La mayoría de los inversores dicen que una buena tasa de capitalización está entre el 5% y el 10%.

• Una tasa de capitalización alta generalmente indica un valor de propiedad más bajo, lo que podría significar una inversión más riesgosa. Sin embargo, una inversión con una tasa de capitalización más alta podría generar mayores rendimientos antes.
• Una tasa de capitalización baja sugiere que la propiedad es menos riesgosa y podría tener un mejor valor a largo plazo si un inversionista tiene la intención de venderla en el futuro. Una propiedad con una tasa de capitalización alta suele ser una inversión más segura, pero es posible que no ofrezca un rendimiento inmediato.

3. Tasa de retorno anual
La tasa de retorno anual es una manera de medir el rendimiento de una inversión en una propiedad para alquiler. Muestra la ganancia anual comparada con el dinero que invirtió originalmente de su bolsillo. Para calcularla, debe dividir el flujo de caja anual antes del pago de impuestos (es decir, el dinero que generó con la propiedad en un año después de pagar los gastos, pero antes de pagar los impuestos) por el efectivo total que invirtió.

¿Qué es una buena tasa de retorno anual?

Una buena tasa de retorno anual depende de varios factores, incluido el mercado actual y cuánto cree un inversor que su propiedad aumentará de valor con el tiempo. Muchos inversores coinciden en que un rendimiento del retorno anual del 7 al 12 % indica una buena inversión.

¿Qué es un buen GRM?

Un GRM más bajo sugiere una mejor inversión porque significa que está pagando menos por cada dólar de ingresos por alquiler. La mayoría de los expertos sugieren un GRM entre 4 y 7 como punto de referencia estándar.

Conocer estos conceptos ayudará a los inversores a tomar decisiones más inteligentes, predecir resultados financieros con mayor precisión y sacar la mejor ganancia de su inversión.